購屋指南
十個投資泰國房地產的重要須知
購買前
外國人可以在泰國擁有房地產嗎？
可以。外國人可以持有泰國公寓大樓的永久產權，比例上限為該項目總戶數樓地板面積的49%。此外，泰國法律並無規定房地產所有權人的年齡限制。在決定購買之前，請先確認該項目外國人持有比例為多少。
對於想在泰國置產的外國人而言，購買永久產權的公寓項目，永遠是最佳的投資方式。依據1979年訂定的泰國公寓法(The Condominium Act B.E. 2522)規定，外國人可以持有公寓項目的絕對永久產權及社區公共財產的公同共有所有權。尚思瑞提供包括位於曼谷及泰國其它知名度假區的永久產權公寓項目，當您想在泰國投資房產時，我們有多樣的選擇供您參考。
租賃權為另一種置產選擇。無論您是要租賃公寓或租用土地建築房屋，都必須向各分區土地廳申請登記租賃權，在租賃期間內，您可擁有該土地上的建築物或建築改良物。然而，泰國法律規定租賃契約之期限，最少三年但不得超過三十年;且租賃契約期限屆滿後，雙方得更新一次不超過三十年的租賃契約。即使土地所有權人將該不動產售予第三人，該租賃契約隨之移轉，對於受讓人，仍繼續存在。
外國人可以在泰國註冊公司，以公司名義購買土地或房地產。若公司購置為已竣工完畢的項目，則須支付購買總金額。若購置項目尚未竣工完畢，則先預付頭期款為購買金額的25－30％，剩餘70－75％尾款於項目竣工完畢時繳交。
由於泰國政府需要監控資金流向，因此購買房地產需以國際流通貨幣支付，並透過電匯方式將金額匯入賣方銀行帳戶，且須提供銀行出具的匯款通知單（收據）和外匯交易證明，以保留合法的交易記錄。請勿以現金支付房地產款項，若缺少上述銀行證明文件，該所有權則無法移轉登記至買方名下。
若外國人（非泰國籍人士）於持有房地產期間過世，財產繼承人必須指定一名律師準備繼承證明文件，繼承人必須按照土地廳的規定繳納費用。此外，不動產總價值超過一億泰銖時，遺產繼承人須繳納遺產稅，若低於一億泰銖，則無須繳納。
您需要仲介或律師協助購買房地產嗎？ 或是兩者都需要？
在泰國購買公寓通常會透過仲介協助，法律沒有規定必須聘請律師。通常，仲介會擬定一份買賣合約書，其中包含買賣雙方簽署的所有協商細節條款。當然買賣雙方也能直接交易，但我們建議您透過仲介協助，除了仲介較清楚掌握當地市場外，另一方面透過委託代理確保您的利益。
無論選擇何種購買方式，在購買泰國房地產之前，應先了解泰國的法律程序。雖然法律沒有規定要聘請律師，我們建議由專家協助進行交易，因法律中的專業術語和條款相當複雜，透過專家確保交易順利進行並為您爭取最佳利益。另外，我們強烈建議您選擇能提供健全法律諮詢服務的知名開發商作為交易對象。
我能通過購買房地產申請簽證嗎？
養老簽證
許多外國人退休後選擇於泰國養老，申請養老簽證(退休簽證)已成為一個絕佳選擇。申請養老簽證，您必須年滿五十歲並且沒有違反過泰國相關法律規定，且曾經持有泰國非移民簽證，持有此簽證不能在泰國工作和領取薪資。此外，養老簽證須每年更新，續簽時須出示證明您的月收入不低於六萬五千泰銖；或在過去三個月內的銀行存款餘額不低於八十萬泰銖；或在一年內銀行存款加上年收入總合不低於八十萬泰銖。投資簽證
申請投資簽證亦為另一個選擇。當您購買價值不低於一千萬泰銖的公寓，且您曾經持有泰國非移民簽證，即可申請投資簽證，此簽證為一年一簽，須每年更新。益利尊榮簽證
如果您無法申請養老或投資簽證，那麼您可以考慮申請益利尊榮簽證。欲了解更多有關泰國益利尊榮居留計劃的資訊，詳見 www.thailandelite.com由於房地產相關法規可能會有異動，建議在您計畫定居泰國並購置房地產前，諮詢移民律師或當地泰國大使館或領事館，以確保個人利益。
是否有任何費用？
租賃權 : 租賃登記費
租賃權分為兩種情況，皆能保障您的權益並確保契約在法院中具有強制執行效力。對於租賃期間不超過三年的短期契約，法律並無強制要求登記。然而若租賃期間超過三年或最長達三十年，必須至土地廳進行登記，以確保法院允許執行。目前，租賃登記費為租賃期間租金總額的1.1%，通常由出租人和承租人平均支付。永久產權：產權移轉費
產權移轉費以政府評估價值的2%計算。買方為產權移轉費的繳納義務人，但可由買方或賣方任一方支付，實際情況取決於買賣雙方協議。待所有權轉移登記完畢後，即須繳納產權移轉費給土地廳。
表A：開發商和買方所須支付之費用
| 租賃權 | 永久權 | 備註 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 繳納義務人 | 開發商 | 買方 | 開發商 | 買方 | |
| 費用 | |||||
| 租賃登記費 | 1.1 % | 通常由開發商與買方負擔各半，或照雙方同意之比例支付。 | |||
| 產權移轉費 | 2 % | 通常由開發商與買方負擔各半，或照雙方同意之比例支付。 | |||
若有更多問題，可諮詢當地律師事務所。
購買時
最好的融資方式為何?
在泰國買房越來越容易，有些銀行開始提供外國人貸款服務，但需要經過一連串的申辦程序才可完成，因為銀行新興服務，因此可辦理的銀行名單仍會更動。關於最新的銀行名單，您可諮詢尚思瑞的銷售代理，以便提供資訊和流程建議，或通過電子郵件 internationalbuyers@sansiri.com 與我們聯繫，以獲取更多訊息。
銀行貸款最重要的標準是申請者須有固定收入證明，該收入不限定在泰國境內，但您需要提供收入來源證明，銀行才會批准申請。因此您必須準備薪資單和銀行財力擔保證明正本，因每家銀行都有不同的規定，請事先與銀行確認需求文件。
相當重要的一點是，若您已屆滿六十歲則無法在泰國申請住宅貸款。此規定是假設六十歲以上人士，在貸款期限內較難符合持續固定收入的要求。對於未滿六十歲的人士更需要注意的是，任何形式的抵押貸款都必須在借款人六十歲生日之前全部還清。
預售屋與新成屋，哪一個更適合購買？
尚思瑞為您提供兩種項目，分別是預售屋以及新成屋。以下列出各別優勢，讓您選擇最適合的項目。
對於預售屋，有以下優勢：
- 靈活彈性 : 在完工前購入，讓您有更多量身定製的機會，依照自己的品味和預算，進行裝潢設計並購買傢具和電器。
- 選擇多樣 : 如果您選擇購買的是大型開發項目，將有多種戶型可以選擇。
- 優惠促銷 : 開發商通常在項目預售初期提供較多的優惠折扣，越早看房並購置，可節省不少金額。
- 權利移轉 : 在項目完工前將預售屋出售，屬財產權利的交易，可能有獲利空間。
對於新成屋，有以下優勢：
- 租金收益 : 如果您希望立即獲得投資收益，您可選擇出租房產。
- 搬遷入住 : 無須漫長地等待項目完工，新成屋隨時可進行屋況檢驗，並利於出售給有即刻入住需求的買方。
- 轉賣獲利 : 熱門地段的項目經常具有增值潛力，當您想要轉售時，通常會較快地售出且賺取資本利得。
泰國是海外買家的熱門投資地點
曼谷是一個發展迅速的大都市，公共交通系統四通八達，如輕軌（BTS）和地鐵（MRT）皆能通往曼谷市區各處。交通基礎建設迅速擴建，將很快延伸到曼谷郊區。因此，投資者不必僅執著於市中心的房產，我們建議您考慮一些快速發展的郊區，那裡的基礎設施完善，如：商場、醫院和學校等都已建成。搭乘便捷的輕軌（BTS）或地鐵（MRT），也可以快速地抵達曼谷市中心。這些足以證明新興地區是一個極好的投資地點，尤其這些地區的房產價格相當吸引人，且擁有和市中心相等的生活品質。
泰國有許多快速發展的城市，這些城市充滿了活力與機會，同時又具備該城市獨特的魅力，吸引人們前來居住。往北到清邁（Chiang Mai）、清萊（Chiang Rai）至泰國東北部（Isaan），再南下到芭堤雅（Pattaya），華欣(Hua Hin)和班武里（Pranburi）等沿海城鎮，各種選擇滿足您的一切需求。即使在南部，普吉島（Phuket）、攀牙島（Phang-nga）和蘇梅島（Samui）也成為投資者定居的熱門地點，您能在此找到工作與生活的平衡，不斷增加的便利設施與自然美景讓這裡顯得更加有吸引力。
在山景如畫的北部，清邁給予您鄉村生活的質樸和城市生活的繁華。基礎設施不斷增加、城市生活更加便利，商業機會也不斷增長，使這裡成為一個炙手可熱的投資地點。這座城市以充滿活力的烹飪文化而自豪，融合了蘭納（Lanna）文化的獨特性和熱鬧的夜生活文化。目前，政府已計劃開發連接泰國北部和南部的高速鐵路，往後，從清邁到曼谷只需幾個小時，未來週末想去南部美麗的海灘度假就更便捷了。
購買時
如果您計畫出租房產或轉售房產，該如何做？
買家擁有出售或出租房產的合法權利。但是，必須符合法律要求並需支付相關費用。此外，根據法律規定，您將需要原先銀行出具的匯款通知單（收據）和外匯交易證明，才能將資金匯回您的國家。
轉售房產的相關費用
租賃產權：租賃登記費
租賃權分為兩種情況，皆能保障您的權益並確保契約在法院中具有強制執行效力。對於租賃期間不超過三年的短期契約，法律並無強制要求登記。然而若租賃期間超過三年或最長達三十年，必須至土地廳進行登記，以確保法院允許執行。目前，租賃登記費為租賃期間租金總額的1.1%，通常由出租人和承租人平均支付。
永久產權：過戶費
產權移轉費以政府評定價值的2%計算。買方為產權移轉費的繳納義務人，但可由買方或賣方任一方支付，實際情況取決於買賣雙方協議。待所有權轉移登記完畢後，即須繳納產權移轉費給土地廳。
印花稅
出售持有滿五年或超過五年以上的房地產時，不課徵特別營利稅（SBT），但須繳納0.5％的印花稅。
特別營業稅 (SBT)
如果公司或個人想要出售持有不到五年的房地產﹐必須課徵特別營業稅。目前稅率依買賣價格或政府評定價值的3.3%（其中包括市政稅）計算，取金額較高者繳納。
預扣所得稅 (WHT)
如果賣方為公司，預扣所得稅則以政府評定價值或買賣價格的1%計算，取金額較高者繳納。若賣方為個人出售包括土地、透天住宅或公寓等房地產，並獲得投資所得時，須依照泰國稅法繳交預扣所得稅，以政府評定價值按累進稅率計算。
表A：買賣雙方（公司或個人賣方）的納稅義務
| 租賃權 | 永久權 | 備註 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 支付義務人 | 賣方 | 買方 | 賣方 | 買方 | |
| 稅費 | |||||
| 租賃登記費 | 1.1 % | 通常由開發商與買方負擔各半，或照雙方同意之比例支付。 | |||
| 產權移轉費 | 2 % | 通常由開發商與買方負擔各半，或照雙方同意之比例支付。 | |||
| 特別營業稅 (SBT) | 3.3 % | 若持有低於五年出售時才須課徵。 | |||
| 印花稅 | 0.5 % | 若持有滿五年或五年以上出售時才須課徵。 | |||
| 預扣所得稅 | 1 % (賣方為公司時) | 若為個人賣方，將依據政府評定價值按累進稅率計算。 | |||
實例：如何計算個人賣方的預扣所得稅
A.個人所得稅級距表 (用於計算出售房地產之預扣所得稅)
| 所得 | 稅率 |
級距稅額
（泰銖) |
累計稅額 | |
|---|---|---|---|---|
| 級距(低) | 級距(高) | |||
| 0 | 150,000 | 0% | 0 | 0 |
| 150,001 | 300,000 | 5% | 7,500 | 7,500 |
| 300,001 | 500,000 | 10% | 20,000 | 27,500 |
| 500,001 | 750,000 | 15% | 37,500 | 65,000 |
| 750,001 | 1,000,000 | 20% | 50,000 | 115,000 |
| 1,000,001 | 2,000,000 | 25% | 250,000 | 365,000 |
| 2,000,001 | 5,000,000 | 30% | 900,000 | 1,265,000 |
| 5,000,001 | And above | 35% | N/A | N/A |
*出售房地產時，第一所得級距150,000泰銖不得免稅，須併入下一級距計算稅額
B.扣除費用 適用於出售房地產時
| 持有年數 | 可折抵費用比例（價格的百分比） |
|---|---|
| 1年 | 92% |
| 2年 | 84% |
| 3年 | 77% |
| 4年 | 71% |
| 5年 | 65% |
| 6年 | 60% |
| 7年 | 55% |
| 8年或以上 | 50% |
C.相關費用和稅負 （適用於購買/出售房地產時）
| 相關費用和稅負 (出售) | 稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 移轉登記費 | 2% | 通常由買賣雙方平均支付 |
| 特別營業稅 | 3.3% | 適用於出售持有不滿五年之房地產時 |
| 引花稅 | 0.5% | 適用於出售持有滿五年或以上之房地產時 |
| 預扣所得稅 | 參照A表 |
• 假設賣方自移轉登記日起3年內出售公寓單位
• 公寓單位的評定價值為3,000,000銖
-
按持有年度計算扣除費用比例
77% of 3,000,000 = 2,310,000
3,000,000 – 2,310,000 = 690,000 -
除以持有年數
690,000 / 3 = 230,000
-
按個人所得稅稅率計算應繳稅負
5% of 230,000 = 11,500
-
乘以持有年數
11,500 x 3 = 34,500
若您還有其他問題，請諮詢當地稅務顧問。
房地產租賃相關費用
房地產出租佣金
一般來說，出租房地產仲介會收取一個月的租金為佣金，且適用於後續更新租賃契約，但仍需要和您的仲介進行確認。需要注意的是，法律上沒有明確規定需要雇用仲介，意即屋主可以選擇自行出租而免承擔佣金費用。
還有其他額外費用嗎？
在購買泰國房地產時，您需要考慮四項居住成本費用。
首先是公共基金，需要一次性繳納給物業管理處保管，做為未來社區重要整修之經費，比如重新粉刷建築或更換電梯。其次為物業管理費，通常是每年支付給警衛、清潔服務、物業管理員以及園丁，也就是公寓的運作費用。第三是電錶安裝、保險和服務費用。最後還有行政雜支費用，例如在各區土地廳辦理產權移轉登記之費用。
尚思瑞是唯一一家提供全方位投資服務的房地產開發商。
我們致力為客戶提供多樣化且全方位的整合服務以及住宅項目，我們不斷地提升每一位住戶的生活品質，以及為他們的生活提供更多便利。講究細節的客戶服務讓尚思瑞有別於其他房地產開發商，我們可以滿懷信心地說，尚思瑞是泰國領先的全方位服務房地產開發商。
租賃和轉售
轉售和租賃服務
PLUS物業有限公司已擁有20年的經驗，在本土市場已建立了一席之地，並在住宅租賃服務和房產管理服務上保持著優秀口碑，PLUS能為客戶提供最好的房屋租賃與轉賣服務。 PLUS擁有高品質的專業服務和優質的員工，隨時為客戶效力，滿足客戶的需求，並提供最好的項目管理方案，讓客戶買房後無後顧之憂。
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銷售和租賃服務相關費用
租賃服務 : 佣金為一個月的租金。
銷售服務 : 佣金為銷售價格的3%。
作為尚思瑞的全球合作夥伴之一，HOSTMAKER是一家全球領先的房屋租賃管理公司，其願景是協助買家擺脫租賃帶來的煩惱，提升每個公寓租賃的潛力。他們擁有得天獨厚的行業優勢和市場專長，以及專有的定價技術，優質的室內設計服務和五星級酒店培訓的運營團隊，可為屋主增加50%的收入。在英國百強創新企業中，HOSTMAKER排名20，是富比士排行榜中商業價值增長最快的5家英國企業之一。
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房地產維護管理方案
對於外國投資者來說，物業管理十分重要的。尚思瑞特別提供物業管理服務，幫助投資者管理他們所投資的資產，例如：評估維護保養、協商重大維修事項、協調租賃各類事宜、管理每月租金、提交關於家具及家電設備使用情況的半年度報告、整合並開具公共事業費用發票（如有需要）。
若想了解更多資訊，請至 : propertycare@plus.co.th
房地產管理服務
我們為您提供全方位的房地產管理服務，您只需於尚思瑞住宅服務應用程式提交需求，我們的專業團隊將會立刻協助。
若想了解更多資訊，請至 : www.sansiri.com/family/en/services/home-care
在泰國擁有房地產並不是一件難事，就像生活中的大小事，難免會經歷複雜的程序和過程，需要您去充分了解、釐清現況。那些能帶來最高回報的投資就是最好的選擇。尚思瑞被公認是泰國優質房地產開發商的領導者，市場根基牢固，對於房地產開發有多年的經驗，若有任何問題，歡迎與我們聯繫。
