คำแนะนำการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เจาะลึกทุกรายละเอียดการลงทุนอสังหาฯ อย่างเชี่ยวชาญ ได้ที่นี่

ลงทุนอสังหาฯ

ย้อนกลับ

Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำความรู้จัก วันนี้มีคำตอบ!

นักลงทุนอสังหาฯ ปล่อยเช่าคอนโด ต้องรู้ว่า Yield คืออะไร มีวิธคิด Yield อย่างไร วันนี้มีคำตอบ

แน่นอนว่าในยุคเศรษฐกิจที่ดูเหมือนยังมีขึ้น มีลง เช่นนี้ กลุ่มนักลงทุนที่หวังอยากแสวงหากำไรจากอสังหาฯ ต่างจำเป็นต้องศึกษาสภาพตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วน รวมไปถึงอัตราผลตอบแทนอย่าง Yield อันเปรียบเสมือนเป็นหัวใจหลักสำคัญที่ทำให้ได้กำไรอย่างที่หวัง โดยไม่ต้องแบกรับภาระที่สามารถเกิดขึ้นได้ในอนาคต

Yield คืออะไร สำคัญไฉนต่อการลงทุน

Yield (ยิลด์) ในที่นี้หมายถึง ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งเป็นหัวใจหลักสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ รวมทั้งเปรียบเสมือนเป็นตัวช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดราคาเช่าสอดคล้องกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้งของโครงการ ทั้งนี้คำจำกัดความของ Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

เกิดขึ้นจากการคิดคำนวณต้นทุนราคาห้องชุดที่ซื้อและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งทำให้นักลงทุนรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนที่ได้ตลอดปี โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

2. Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ

ซึ่งเปรียบเสมือนกลยุทธ์ทางการตลาดรูปแบบหนึ่งที่ทางผู้ประกอบการได้กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน เพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจต่อการลงทุนโครงการดังกล่าว ทั้งนี้รูปแบบของการการันตีผลตอบแทนนี้ มักพบในทำเลที่มีปริมาณความต้องการเช่ามากกว่าซื้ออยู่เอง ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยว หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีชาวต่างชาติกระจุกอยู่เป็นจำนวนมาก

เผยเคล็ด (ไม่) ลับ วิธีคิดคำนวณ Yield

วิธีคิด Yield หรือ % ของ Yield โดยทั่วไป มีสูตรดังนี้ (รายได้สุทธิที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี / ต้นทุน) X 100 = อัตราผลตอบแทนสุทธิ (%) แต่ก่อนที่จะลงมือคิดคำนวณผลตอบแทน (Yield) ที่เหล่านักลงทุนทั้งหลายจะได้รับ แนะนำว่าต้องทำความเข้าใจกับประเภทของ Rental Yield ให้อย่างถ่องแท้เสียก่อน เพื่อจะได้เข้าใจความแตกต่างขององค์ประกอบที่คำนวณในแต่ละสูตรดังนี้

1. Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ราคาอสังหาริมทรัพท์ที่ซื้อมา x 100
ตัวอย่าง : ปล่อยเช่าคอนโดอ่อนนุชที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี
ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ราคาอสังหาริมทรัพท์ที่ซื้อมา x 100	ตัวอย่าง : ปล่อยเช่าคอนโดอ่อนนุชที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี	ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield
2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา x 100
ตัวอย่าง : นักลงทุนซื้อคอนโดย่านรัชดาฯ มาในราคา 3,500,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (20,000 x 10) = 200,000 บาท แต่ขณะเดียวกันนักลงทุนมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,500 จึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (3,500 x 12) = 42,000 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 42,000) = 158,000 บาท Net Rental Yield = (158,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 4.51% ต่อปี
ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ราคาอสังหาริมทรัพท์ที่ซื้อมา x 100	ตัวอย่าง : นักลงทุนซื้อคอนโดย่านรัชดาฯ มาในราคา 3,500,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (20,000 x 10) = 200,000 บาท แต่ขณะเดียวกันนักลงทุนมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,500 จึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (3,500 x 12) = 42,000 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 42,000) = 158,000 บาท Net Rental Yield = (158,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 4.51% ต่อปี	ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา x 100
ตัวอย่าง : ลงทุนซื้อคอนโดย่านจตุจักรมาในราคา 4,000,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 25,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (25,000 x 10) เท่ากับ 250,000 บาท แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (250,000 – 30,000) = 220,000 บาท Net Rental Yield = (220,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 5.5% ต่อปี
ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา x 100	ตัวอย่าง : ลงทุนซื้อคอนโดย่านจตุจักรมาในราคา 4,000,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 25,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (25,000 x 10) เท่ากับ 250,000 บาท แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (250,000 – 30,000) = 220,000 บาท Net Rental Yield = (220,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 5.5% ต่อปี	ข้อแนะนำ : เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด

1. Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี

ราคาอสังหาริมทรัพท์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

ปล่อยเช่าคอนโดอ่อนนุชที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท
สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อ เนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้นำค่าใช้จ่ายมาคิดเพื่อหาอัตราของ Yield

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี

ราคาอสังหาริมทรัพท์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

ปล่อยเช่าคอนโดอ่อนนุชที่ซื้อมาในราคา 2,500,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน หรือ 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 15,000 x 12 = 180,000 บาท

สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (180,000 ÷ 2,500,000) x 100 = 7.2% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

นักลงทุนซื้อคอนโดย่านรัชดาฯ มาในราคา 3,500,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 20,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (20,000 x 10) = 200,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันนักลงทุนมีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,500 จึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (3,500 x 12) = 42,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (200,000 – 42,000) = 158,000 บาท
Net Rental Yield = (158,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 4.51% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาลงทุน แต่ต้องเผชิญรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นเดียวกับกรณีตัวอย่าง กับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี

ราคาอสังหาริมทรัพท์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

ข้อแนะนำ :

3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

ลงทุนซื้อคอนโดย่านจตุจักรมาในราคา 4,000,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดในราคา 25,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโดตลอดทั้งปีคือ (25,000 x 10) เท่ากับ 250,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 2,500 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,500 x 12) = 30,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (250,000 – 30,000) = 220,000 บาท

Net Rental Yield = (220,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 5.5% ต่อปี

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

x 100

ตัวอย่าง :

ข้อแนะนำ :

เหมาะกับนักลงทุน ที่กู้ซื้อเงินมาเพื่อซื้อคอนโด

Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ ถึงเรียกว่าเป็นมิตรต่อการลงทุน

เป็นที่รู้กันดีว่าจำนวนเปอร์เซนต์ของ Yield นั้นยิ่งมาก ย่อมส่งผลดีต่อการลงทุน เนื่องจากนั่นเป็นการบ่งบอกถึงระดับผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับ ทั้งนี้โดยส่วนใหญ่แล้วในวงการลงทุนอสังหาฯ จะเลือกโครงการที่จะลงทุนต้องมีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่ายๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต

ขณะที่ในกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่ค่อนข้างเชี่ยวชาญกับตลาดปล่อยเช่าคอนโด มักมองระดับผลตอบแทน (Yield) ตั้งแต่ 8% ขึ้นไป เนื่องจากนักลงทุนไม่ต้องควักเงินทุนตัวเอง ในทางกลับกันได้ผลตอบแทนเป็นกอบเป็นกำ เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้จะถูกรวมค่าใช้จ่ายไว้ทั้งหมดแล้ว ทั้งนี้แน่นอนว่าโครงการคอนโดที่มีอัตราผลตอบแทนสูง มักอยู่บนทำเลทอง แน่นอนว่านักลงทุนย่อมเผชิญทั้งคู่แข่งและราคาขายห้องชุดค่อนข้างสูง ด้วยเช่นกัน

แนะนํา

โครงการที่เกี่ยวข้อง

“เริ่มพูด”

คำที่ต้องการค้นหา

กำลังประมวลผล ...

“ไม่ได้รับข้อมูลเสียง”

แบรนด์

คำแนะนำการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เจาะลึกทุกรายละเอียดการลงทุนอสังหาฯ อย่างเชี่ยวชาญ ได้ที่นี่

Yield คืออะไร ทำไมนักลงทุนอสังหาฯ ต้องทำความรู้จัก วันนี้มีคำตอบ!

Yield คืออะไร สำคัญไฉนต่อการลงทุน

1. Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

2. Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ

เผยเคล็ด (ไม่) ลับ วิธีคิดคำนวณ Yield

1. Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)

2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

Yield ควรอยู่ที่ระดับเท่าไหร่ ถึงเรียกว่าเป็นมิตรต่อการลงทุน

รับข่าวสารจากแสนสิริ

ขอบคุณสำหรับการสมัครรับข่าวสารจากแสนสิริ

คุณมีบัญชีผู้ใช้เว็บแสนสิริแล้วหรือยัง?

แบรนด์

แบรนด์

แบรนด์

รวมโครงการทำเลดี ราคาเด่น

รวมสาระน่ารู้​

เกี่ยวกับองค์กร

ติดต่อ

สนใจทำธุรกิจกับเรา

ติดตามแสนสิริ โซเชียล เน็ตเวิร์ก

ศูนย์ความเป็นส่วนตัว​

ผังเว็บไซต์

ขอบคุณสำหรับการสมัคร
รับข่าวสารจากแสนสิริ

รวมสาระน่ารู้

ศูนย์ความเป็นส่วนตัว